Η συμφωνία έγινε, τα κλειδιά παραδόθηκαν και ο ενοικιαστής μπήκε στο ακίνητο. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η μίσθωση έχει τακτοποιηθεί φορολογικά. Το τι ισχύει για ηλεκτρονικά μισθωτήρια αφορά κάθε ιδιοκτήτη, ενοικιαστή και επαγγελματία που θέλει να αποφύγει ασυμφωνίες στα στοιχεία του ακινήτου, καθυστερήσεις σε επιδόματα ή προβλήματα σε μελλοντικό έλεγχο.

Η δήλωση μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ είναι μια διαδικασία με συγκεκριμένες προθεσμίες και στοιχεία που πρέπει να συμφωνούν με την πραγματική συμφωνία των μερών. Δεν είναι απλώς ένα ακόμη ηλεκτρονικό βήμα. Είναι η φορολογική αποτύπωση της μίσθωσης και χρειάζεται σωστή συμπλήρωση από την πρώτη ημέρα.

Τι είναι το ηλεκτρονικό μισθωτήριο

Με τον όρο «ηλεκτρονικό μισθωτήριο» εννοούμε συνήθως τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο myAADE. Τη δήλωση υποβάλλει κατά κανόνα ο εκμισθωτής, δηλαδή ο ιδιοκτήτης ή ο επικαρπωτής του ακινήτου, είτε ο ίδιος είτε μέσω εξουσιοδοτημένου λογιστή.

Η δήλωση περιλαμβάνει βασικά δεδομένα: το ακίνητο και τον ΑΤΑΚ του, τα στοιχεία εκμισθωτών και μισθωτών, το είδος της μίσθωσης, την ημερομηνία έναρξης, τη διάρκειά της και το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα. Όταν υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες ή περισσότεροι μισθωτές, πρέπει να αποτυπωθούν σωστά τα στοιχεία όλων, με βάση τη συμφωνία και τα δικαιώματα που υπάρχουν στο ακίνητο.

Προσοχή σε μια ουσιαστική διάκριση: η υποβολή στην ΑΑΔΕ δεν αντικαθιστά πάντα ένα αναλυτικό ιδιωτικό συμφωνητικό. Η ηλεκτρονική δήλωση είναι το φορολογικό έγγραφο της μίσθωσης. Αν τα μέρη θέλουν να ρυθμίσουν λεπτομερώς εγγύηση, κοινόχρηστα, επισκευές, κατοικίδια, όρους πρόωρης αποχώρησης ή άλλες ειδικές συμφωνίες, είναι συνετό να έχουν και γραπτό ιδιωτικό συμφωνητικό με σαφείς όρους.

Τι ισχύει για ηλεκτρονικά μισθωτήρια και προθεσμίες

Η δήλωση υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη, την τροποποίηση ή τη λύση της μίσθωσης. Για παράδειγμα, αν μια νέα μίσθωση αρχίσει στις 10 Μαρτίου, η υποβολή πρέπει να γίνει έως το τέλος Απριλίου. Η ίδια λογική ακολουθείται όταν αλλάζει το ενοίκιο, η διάρκεια ή κάποιο άλλο βασικό στοιχείο που απαιτεί νέα δήλωση τροποποίησης.

Η προθεσμία αυτή δεν είναι κάτι που συμφέρει να αφήνεται για αργότερα. Μια καθυστερημένη ή ελλιπής δήλωση μπορεί να δημιουργήσει πρακτικά ζητήματα στον ενοικιαστή, ειδικά όταν χρειάζεται να αποδείξει την κατοικία του για επίδομα στέγασης, σχολική εγγραφή, παροχές ή άλλες διοικητικές διαδικασίες. Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εμφανίζει σωστά τα εισοδήματα και τα ακίνητά του στη φορολογική του εικόνα.

Στις μισθώσεις κατοικίας, η πραγματική ημερομηνία που συμφωνήθηκε έχει σημασία. Δεν είναι σωστή πρακτική να δηλώνεται αυθαίρετα μεταγενέστερη έναρξη μόνο και μόνο επειδή η διαδικασία έγινε εκπρόθεσμα. Τα στοιχεία της δήλωσης χρειάζεται να ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και να μπορούν να υποστηριχθούν από τα διαθέσιμα αποδεικτικά.

Η αποδοχή από τον μισθωτή

Για δηλώσεις μίσθωσης που υποβάλλονται από τις 2 Ιουνίου 2025 και μετά, ο μισθωτής ενημερώνεται ηλεκτρονικά για τη δήλωση και έχει τη δυνατότητα να την αποδεχθεί ή να τη μη αποδεχθεί μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία των 30 ημερών. Αν δεν γίνει ενέργεια εντός της προθεσμίας, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή.

Η δυνατότητα αυτή προστατεύει και τις δύο πλευρές. Ο ενοικιαστής οφείλει να ελέγχει προσεκτικά το ακίνητο, το ποσό, την ημερομηνία έναρξης και τη διάρκειά της πριν αποδεχθεί τη δήλωση. Αν διαπιστώσει λάθος, δεν πρέπει να θεωρεί ότι «θα διορθωθεί κάποια στιγμή». Χρειάζεται άμεση επικοινωνία με τον εκμισθωτή, ώστε να υποβληθεί η κατάλληλη τροποποιητική δήλωση.

Από την άλλη πλευρά, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να καταχωρίζει στοιχεία χωρίς να έχει επιβεβαιώσει ΑΦΜ, αριθμό παροχής όπου απαιτείται και ακριβείς όρους μίσθωσης. Η αυτόματη αποδοχή λόγω παρέλευσης του χρόνου δεν μετατρέπει ένα λανθασμένο στοιχείο σε σωστό. Η διόρθωση αργότερα μπορεί να απαιτήσει πρόσθετες κινήσεις και να δημιουργήσει άσκοπη ταλαιπωρία.

Νέα μίσθωση, παράταση, αύξηση ή λύση

Δεν χρειάζεται η ίδια ενέργεια σε κάθε περίπτωση. Το σωστό εξαρτάται από το τι αλλάζει πραγματικά στη σχέση εκμισθωτή και μισθωτή.

Αν ξεκινά μίσθωση σε νέο ακίνητο ή με νέο ενοικιαστή, γίνεται νέα δήλωση. Αν συνεχίζεται η ίδια μίσθωση αλλά αλλάζει το μίσθωμα ή συμφωνείται διαφορετική διάρκεια, απαιτείται τροποποιητική δήλωση. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν από τη λήξη ή η μίσθωση ολοκληρωθεί, υποβάλλεται δήλωση λύσης, ώστε να μη φαίνεται το ακίνητο ως ενεργά μισθωμένο χωρίς λόγο.

Η λύση είναι σημείο που συχνά παραμελείται. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να θεωρεί ότι η παράδοση των κλειδιών αρκεί, όμως η ενεργή εικόνα στο myAADE παραμένει έως ότου δηλωθεί η λύση. Αυτό μπορεί να επηρεάσει την επόμενη μίσθωση, την εικόνα του ακινήτου και διαδικασίες του πρώην μισθωτή.

Υπάρχουν και περιπτώσεις που απαιτούν πιο προσεκτικό έλεγχο: δωρεάν παραχώρηση, υπεκμίσθωση, επαγγελματική έδρα, μίσθωση με πολλούς συνιδιοκτήτες ή περιπτώσεις όπου το ακίνητο δεν συμφωνεί με τα στοιχεία του Ε9. Εκεί, η γρήγορη καταχώριση χωρίς έλεγχο μπορεί να οδηγήσει σε λάθος που ακολουθεί τον φορολογούμενο στις επόμενες δηλώσεις του.

Τα λάθη που δημιουργούν τις περισσότερες καθυστερήσεις

Το συχνότερο πρόβλημα είναι η ασυμφωνία ανάμεσα στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο και στην πραγματική συμφωνία. Άλλο ποσό καταβάλλεται, άλλη ημερομηνία έναρξης αναφέρεται ή δηλώνεται λανθασμένος μισθωτής. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν το ζευγάρι ή μια οικογένεια κατοικεί στο ακίνητο, αλλά στη δήλωση εμφανίζεται μόνο ένα πρόσωπο. Το ποιος πρέπει να αναγραφεί εξαρτάται από το ποιος είναι συμβαλλόμενο μέρος και από τον σκοπό για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί η μίσθωση.

Εξίσου συχνό λάθος είναι η παράλειψη της λύσης όταν ο μισθωτής αποχωρεί. Υπάρχει επίσης η λανθασμένη αντίληψη ότι μια προφορική συμφωνία αρκεί για να μη γίνει ηλεκτρονική δήλωση. Η προφορική συμφωνία μπορεί να έχει σημασία στις σχέσεις των μερών, αλλά δεν καταργεί την υποχρέωση της φορολογικής δήλωσης μίσθωσης.

Τέλος, η δήλωση μίσθωσης δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη ότι έχουν καταβληθεί τα ενοίκια. Η καταβολή και η απόδειξή της είναι ξεχωριστό ζήτημα. Για αυτό είναι καλό οι πληρωμές να γίνονται με τρόπο που αφήνει σαφές αποτύπωμα και να αναγράφεται η αιτιολογία τους, ιδίως όταν υπάρχουν οφειλές, εγγυήσεις ή μερικές καταβολές.

Πριν πατήσετε οριστική υποβολή

Ένας σύντομος έλεγχος πριν από την υποβολή αποτρέπει τις περισσότερες διορθώσεις. Επιβεβαιώστε ότι ο ΑΤΑΚ αντιστοιχεί στο σωστό ακίνητο, ότι το ποσό είναι το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα και ότι οι ημερομηνίες έναρξης και λήξης είναι ακριβείς. Ελέγξτε επίσης τα ΑΦΜ των συμβαλλομένων και το είδος της μίσθωσης, ιδιαίτερα αν πρόκειται για επαγγελματική χρήση ή ειδική περίπτωση.

Μετά την υποβολή, ο μισθωτής χρειάζεται να ενημερωθεί ώστε να ελέγξει και να αποδεχθεί τη δήλωση όπου απαιτείται. Κρατήστε το αποδεικτικό υποβολής και το ιδιωτικό συμφωνητικό, αν υπάρχει, στο αρχείο σας. Η σωστή οργάνωση είναι χρήσιμη όχι μόνο για τη σημερινή διαδικασία, αλλά και για κάθε επόμενη αλλαγή.

Οι ηλεκτρονικές διαδικασίες μειώνουν τη γραφειοκρατία μόνο όταν γίνονται σωστά. Αν πρόκειται να υπογράψετε νέα μίσθωση, να αλλάξετε ενοίκιο ή να λύσετε μια παλιά, μην αφήνετε τη δήλωση για την τελευταία ημέρα. Η ομάδα της TaxConsultant μπορεί να ελέγξει τα στοιχεία, να αναλάβει την υποβολή και να σας δώσει καθαρή απάντηση για τη δική σας περίπτωση, πριν ένα απλό λάθος γίνει χρονοβόρα διόρθωση.