Η μεταβίβαση ενός ακινήτου δεν καθυστερεί συνήθως στο συμβολαιογραφείο. Καθυστερεί νωρίτερα, όταν λείπει ένα έγγραφο, όταν υπάρχει ασυμφωνία στο Ε9 ή όταν ένα πιστοποιητικό χρειάζεται διόρθωση. Τα χρήσιμα πιστοποιητικά για μεταβίβαση ακινήτου δεν είναι απλώς ένα διοικητικό «πακέτο»: αποδεικνύουν ότι το ακίνητο, η φορολογική εικόνα του πωλητή και τα στοιχεία της συναλλαγής μπορούν να περάσουν με ασφάλεια στο επόμενο στάδιο.

Για τον πωλητή, η σωστή προετοιμασία σημαίνει λιγότερη πίεση λίγο πριν από την υπογραφή. Για τον αγοραστή, σημαίνει καθαρότερη εικόνα για το ακίνητο που αποκτά. Και για όλους τους εμπλεκομένους, σημαίνει ότι η διαδικασία κινείται χωρίς άσκοπες επιστροφές μεταξύ λογιστή, μηχανικού, δικηγόρου, συμβολαιογράφου, δήμου και Κτηματολογίου.

Δεν υπάρχει ένα απόλυτα ίδιο σύνολο δικαιολογητικών για κάθε περίπτωση. Άλλα απαιτούνται σε πώληση, άλλα σε γονική παροχή ή δωρεά, ενώ η περιοχή, η νομική κατάσταση του ακινήτου και τυχόν οφειλές μπορούν να αλλάξουν τη λίστα. Υπάρχουν όμως ορισμένα πιστοποιητικά που πρέπει να ελεγχθούν από την αρχή.

Χρήσιμα πιστοποιητικά για μεταβίβαση ακινήτου: η βασική εικόνα

Η μεταβίβαση στηρίζεται σε τρεις ελέγχους: φορολογικό, τεχνικό και νομικό. Ο φορολογικός έλεγχος αφορά κυρίως τον ΕΝΦΙΑ, τη φορολογική ενημερότητα και την ορθή δήλωση του ακινήτου. Ο τεχνικός έλεγχος καλύπτει τη νομιμότητα του κτίσματος και την ενεργειακή του κατάσταση όπου απαιτείται. Ο νομικός έλεγχος εξετάζει τίτλους, βάρη και εγγραφές.

Το λάθος είναι να αρχίζει η συλλογή εγγράφων μία ή δύο ημέρες πριν από το συμβόλαιο. Η σωστή στιγμή είναι μόλις συμφωνηθούν τα βασικά στοιχεία της συναλλαγής. Έτσι, αν προκύψει διαφορά στα τετραγωνικά, στο ποσοστό συνιδιοκτησίας ή στο δικαίωμα επί του ακινήτου, υπάρχει χρόνος να διορθωθεί χωρίς να εκτεθεί κανείς απέναντι στον αγοραστή ή στον συμβολαιογράφο.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι από τα βασικότερα φορολογικά έγγραφα για τον πωλητή. Επιβεβαιώνει ότι για το ακίνητο έχουν δηλωθεί και εκπληρωθεί οι σχετικές υποχρεώσεις ΕΝΦΙΑ για τα έτη που ορίζει η νομοθεσία. Χωρίς αυτό, κατά κανόνα δεν μπορεί να προχωρήσει η σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης.

Πριν από την έκδοσή του, χρειάζεται προσεκτικός έλεγχος των στοιχείων στο Ε9. Η διεύθυνση, τα τετραγωνικά, ο όροφος, το ποσοστό συνιδιοκτησίας, η επικαρπία ή η ψιλή κυριότητα πρέπει να συμφωνούν με τους τίτλους και τα υπόλοιπα έγγραφα. Μια παλιά ανακρίβεια στο Ε9 μπορεί να οδηγήσει σε τροποποιητικές δηλώσεις, νέο υπολογισμό φόρου και καθυστέρηση της μεταβίβασης.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε ακίνητα που αποκτήθηκαν με κληρονομιά, γονική παροχή ή σύσταση επικαρπίας. Εκεί, τα δικαιώματα και τα ποσοστά συχνά έχουν μεταβληθεί διαδοχικά και πρέπει να αποτυπώνονται σωστά στη φορολογική εικόνα του ιδιοκτήτη.

Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής

Η φορολογική ενημερότητα εξετάζεται όταν ο μεταβιβάζων έχει φορολογικές υποχρεώσεις. Αν δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές ή άλλα εμπόδια, μπορεί να εκδοθεί αποδεικτικό ενημερότητας για τη μεταβίβαση. Αν υπάρχουν οφειλές, δεν σημαίνει πάντα ότι η συναλλαγή σταματά οριστικά. Μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση, να απαιτηθεί βεβαίωση οφειλής και να προβλεφθεί παρακράτηση μέρους του τιμήματος.

Εδώ δεν χωρούν πρόχειρες εκτιμήσεις. Η δυνατότητα έκδοσης ενημερότητας, το ύψος τυχόν παρακράτησης και ο τρόπος χειρισμού τους εξαρτώνται από την πραγματική φορολογική κατάσταση του πωλητή. Ο έλεγχος πρέπει να γίνει πριν οριστικοποιηθούν οι οικονομικοί όροι της πώλησης, ώστε να μην εμφανιστεί απρόσμενα ένα ποσό που επηρεάζει την είσπραξη του πωλητή.

Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ από τον δήμο

Η βεβαίωση μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας, γνωστή ως ΤΑΠ, εκδίδεται από τον αρμόδιο δήμο και αποτελεί συνηθισμένο απαιτούμενο για τη μεταβίβαση. Ο δήμος ελέγχει τα στοιχεία ηλεκτροδότησης και επιφάνειας του ακινήτου, καθώς και τυχόν οφειλές που σχετίζονται με το ΤΑΠ.

Στην πράξη, το συγκεκριμένο έγγραφο μπορεί να χρειαστεί χρόνο, ειδικά όταν υπάρχουν αποκλίσεις ανάμεσα στα τετραγωνικά που εμφανίζονται στον δήμο, στον λογαριασμό ηλεκτρικού ρεύματος, στο Ε9 και στην οικοδομική άδεια. Αν το ακίνητο είναι μη ηλεκτροδοτούμενο ή έχει αλλάξει χρήση, ο έλεγχος μπορεί να απαιτήσει πρόσθετα στοιχεία. Γι’ αυτό η αίτηση δεν πρέπει να αφήνεται τελευταία.

Τα τεχνικά έγγραφα που καθορίζουν αν το ακίνητο είναι έτοιμο

Βεβαίωση μηχανικού και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η βεβαίωση μηχανικού πιστοποιεί, με βάση τον προβλεπόμενο έλεγχο, τη νομιμότητα του ακινήτου ή τη νόμιμη τακτοποίηση τυχόν πολεοδομικών παραβάσεων. Συνδέεται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία συγκεντρώνει κρίσιμα στοιχεία του ακινήτου, όπως σχέδια, άδειες και δηλώσεις τακτοποίησης όπου υπάρχουν.

Αν έχουν γίνει αλλαγές στο ακίνητο – για παράδειγμα κλείσιμο ημιυπαίθριου, διαφορετική διαρρύθμιση, επέκταση ή αλλαγή χρήσης – ο μηχανικός πρέπει να τις αξιολογήσει εγκαίρως. Δεν είναι θέμα τυπικής υπογραφής. Αν απαιτείται τακτοποίηση, αυτή πρέπει να ολοκληρωθεί πριν προχωρήσει η μεταβίβαση με τα σωστά στοιχεία.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, γνωστό ως ΠΕΑ, χρειάζεται στις περιπτώσεις που προβλέπει η νομοθεσία. Αποτυπώνει την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου και αναφέρεται στη διαδικασία μεταβίβασης όταν απαιτείται.

Υπάρχουν εξαιρέσεις, επομένως δεν είναι σωστό να θεωρείται αυτομάτως υποχρεωτικό για κάθε ακίνητο και κάθε πράξη. Η χρήση του ακινήτου, η επιφάνειά του και το είδος της μεταβίβασης παίζουν ρόλο. Ο έγκαιρος έλεγχος γλιτώνει τον πωλητή από μια τελευταία αναμονή για αυτοψία και έκδοση πιστοποιητικού.

Έγγραφα Κτηματολογίου και νομικού ελέγχου

Ο συμβολαιογράφος και, όπου κρίνεται αναγκαίο, ο δικηγόρος εξετάζουν τα έγγραφα που αποδεικνύουν την κυριότητα και τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Στην κατηγορία αυτή μπορεί να περιλαμβάνονται ο προηγούμενος τίτλος κτήσης, πιστοποιητικά μεταγραφής ή καταχώρισης, αντίγραφα κτηματολογικού φύλλου και διαγράμματος, καθώς και πιστοποιητικά που αφορούν βάρη, διεκδικήσεις ή κατασχέσεις.

Η ακριβής μορφή των εγγράφων εξαρτάται από το αν η περιοχή λειτουργεί με το σύστημα του Κτηματολογίου ή με υποθηκοφυλακείο, αλλά και από το ιστορικό του ακινήτου. Ένα καθαρό Ε9 δεν αρκεί για να αποδείξει ότι δεν υπάρχει υποθήκη, προσημείωση ή άλλη εγγραφή. Αντίστοιχα, μια σωστή καταχώριση στο Κτηματολόγιο δεν αντικαθιστά τις φορολογικές και τεχνικές προϋποθέσεις.

Σε ακίνητα από κληρονομιά, ο έλεγχος χρειάζεται ακόμη μεγαλύτερη προσοχή. Αποδοχή κληρονομιάς, δημοσιευμένη διαθήκη, πιστοποιητικά περί μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης ή μη αποποίησης μπορεί να είναι αναγκαία, ανάλογα με τα δεδομένα της υπόθεσης.

Η δήλωση φόρου μεταβίβασης δεν είναι πιστοποιητικό, αλλά είναι κομβική

Στην αγοραπωλησία, η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται ηλεκτρονικά και αποτελεί κεντρικό βήμα πριν από το συμβόλαιο. Τα στοιχεία του ακινήτου, η αξία, τα δικαιώματα των συμβαλλομένων και οι απαλλαγές, όπου υπάρχουν, πρέπει να έχουν καταχωριστεί σωστά.

Για τον αγοραστή, αξίζει να ελεγχθεί έγκαιρα αν πληρούνται οι προϋποθέσεις για απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Για τον πωλητή, η συνέπεια ανάμεσα στη δήλωση, στο Ε9 και στους τίτλους είναι κρίσιμη. Μια ασυμφωνία μπορεί να οδηγήσει σε διορθώσεις που μεταθέτουν την υπογραφή, ακόμη και όταν όλα τα υπόλοιπα πιστοποιητικά είναι διαθέσιμα.

Πώς να αποφύγετε τις καθυστερήσεις πριν από το συμβόλαιο

Η πρακτική λύση είναι να οργανωθεί ο φάκελος από την αρχή με σαφή κατανομή ρόλων. Ο μηχανικός ελέγχει το τεχνικό σκέλος, ο συμβολαιογράφος συντονίζει τα συμβολαιογραφικά δικαιολογητικά, ο δικηγόρος όπου απαιτείται εξετάζει τίτλους και βάρη, ενώ ο λογιστής αναλαμβάνει τον φορολογικό έλεγχο και τις σχετικές ηλεκτρονικές διαδικασίες.

Μην περιμένετε να σας ζητηθεί κάθε έγγραφο ξεχωριστά. Συγκεντρώστε από νωρίς τους τίτλους, το τελευταίο Ε9, στοιχεία ηλεκτροδότησης, τυχόν παλιές άδειες ή δηλώσεις τακτοποίησης και κάθε πληροφορία για κληρονομιά, δάνεια ή συνιδιοκτησία. Όσο πληρέστερη είναι η εικόνα από την πρώτη συζήτηση, τόσο πιο γρήγορα εντοπίζονται τα πραγματικά εμπόδια.

Η TaxConsultant – Παναγιωτή μπορεί να υποστηρίξει τον φορολογικό έλεγχο της μεταβίβασης, την ορθή εικόνα του ακινήτου στο Ε9, την έκδοση των διαθέσιμων ηλεκτρονικών πιστοποιητικών και τον συντονισμό με τους υπόλοιπους συνεργάτες της διαδικασίας. Κλείσε ραντεβού πριν οριστεί η ημερομηνία συμβολαίου, ώστε η μεταβίβαση να ξεκινήσει με έλεγχο και όχι με αγωνία.